Как проходит обычная сделка по ипотеке?

Чтобы проверить свою кредитную историю всего за 5 минут, перейдите по этой ссылке
Как проходит сделка по ипотеке?

Для тех, кто желает оформить ипотечный кредит, важно знать – как происходит непосредственно процедура получения ипотеки. Сколько это занимает времени, какие необходимы документы, и когда можно будет заселиться в новую квартиру. Обо всем этом мы поговорим в данной статье.

С каждым годом все больше россиян приобретает жилье при помощи ипотеки. Это решение имеет как плюсы, так и минусы. Не нужно будет ни у кого занимать деньги. Квартира сразу же оформляется в собственности, а рассчитываться за жилье можно постепенно.

В отличие от потребительского кредита наличными, при оформлении которого требуется поручительство или вовсе не нужно, по ипотеке в качестве обеспечения выступает приобретаемая недвижимость. То есть, на квартиру временно накладывается обременение, без согласия кредитора жилье нельзя будет продать, обменить или подарить. Однако, в нем можно спокойно проживать, делать ремонт за исключением капитального или перепланировки. Обременение снимается после полного погашения задолженности, подробности здесь.

Жилищные ссуды отличаются значительными суммами, начиная от 300 тысяч рублей и заканчивая миллионами, а также длительным периодом кредитования (до 30 лет).


Иногда при оформлении ипотеки можно выбрать схему погашения: аннуитетную или дифференцированную. В первом случае платежи всегда будут одинаковыми, а проценты распределены по всему сроку кредитования.

На начале срока проценты занимают большую часть ежемесячного платежа, а в конце периода меньшую.

Во втором случае взносы по своим суммам идут на убывание. Сначала они максимальные, а затем постепенно уменьшаются. Начисление процентов производится на остаток не по графику платежей, а от суммы основного долга. То есть, чем больше вы вносите, тем меньше процентов будет уходить при каждом новом месяце.

Процедура получения ипотеки происходит в несколько этапов.

Это:

  • Поиск кредитора (определение размера ссуды и условий выдачи средств). Оформление ипотеки — ответственный вопрос. Если времени и знаний недостаточно, чтобы самостоятельно проанализировать ипотечный рынок, то можно обратиться к брокеру, который за определенную плату подберет наиболее оптимальный вариант, в зависимости от ваших пожеланий и требований.

Если же бюджет ограничен, то нужно будет ознакомиться с имеющимися предложениями банков самостоятельно. Актуальные условия можно найти на официальных сайтах кредиторов, при личном визите в офисы или на нашем сайте. Лучшие предложения мы собрали для вас здесь.

При выборе банка следует обратить внимание на дополнительные комиссии: за ведение или открытие расчетного счета, размер страхового взноса (жизни и здоровья, титульное страхование, объекта недвижимости и т.д.), за подготовку отчета о стоимости жилья.


  • Сбор бумаг;
  • Подача заявки для рассмотрения;
  • Получение одобрения. Заявители могут повлиять на решение банка, полезные советы на эту тему даем здесь;
  • Подбор объекта кредитования;
  • Подача в банк документов на данный объект (или объекты, если их несколько);
  • Оценка кредитором объекта недвижимости;
  • Получение одобрения по объекту;
  • Страхование объекта ипотеки. Деньги за страховку можно будет вернуть, читайте об этом по ссылке;
  • Подписание кредитного договора;
  • Совершение сделки купли-продажи;
  • Подача документов на регистрацию;;
  • Получение бумаг о регистрации права;
  • Окончательный расчет с продавцом;
  • Заселение в квартиру.

О каждом из этих этапов мы поговорим подробнее чуть ниже.

Этап 1. Сбор документов.

На данном этапе производится сбор пакета бумаг заемщиком. Искать квартиру до того, как будет получено окончательное одобрение, преждевременно – и именно это является наиболее распространенной ошибкой большинства заемщиков.

Для того, чтобы оформить классический жилищный кредит, понадобятся следующие документы:

  • Паспорта всех участников сделки – заемщика и созаемщиков;
  • Справка с места работы о доходах – для всех участников;
  • Подтверждение занятости в виде копии ТК или ТД – для всех участников сделки;
  • Документы на имущество в собственности – для всех участников;
  • Вторые документы (с фотографией) – для всех участников;
  • Бумаги, подтверждающие дополнительные доходы – при наличии, для всех участников сделки;
  • Свидетельства о браке и о рождении детей – при их наличии;
  • Справки о родстве – если созаемщиками по кредиту выступают близкие родственники;
  • Дипломы об образовании – на всех участников сделки;
  • Выписка со счета о наличии первоначального взноса;
  • Иное по требованию банка.

К пакету прикладываются заполненные анкеты заемщика и созаемщиков. В этой статье можете ознакомиться с перечнем бумаг, необходимых для получения жилищного заема в Сбербанке.

Этап 2. Рассмотрение заявки и получение одобрения.

Он обычно занимает от 2-х дней до 1-й недели. Все зависит как от скорости работы непосредственно банка, так и от информации о заемщике. Проверяется на данном этапе следующая информация:

  • Кредитную историю заемщика и созаемщиков. Если у вас испорчена КИ, то перед обращением в банк ее нужно исправить. Существуют действенные методы, их рассматриваем в этом обзоре;
  • Действительность прописки и паспортных данных;
  • Уровень дохода. О том, какая нужна заработная плата для получения ипотеки, читайте здесь;
  • Работодателей;
  • Наличие криминала;
  • Рассчитывает вероятность своевременного погашения ипотеки.

Если все в порядке и заемщик подходит кредитору – определяется максимально доступная сумма кредита, и заявку одобряют. Если клиента также устраивает одобренная сумма и условия – можно начинать искать объект недвижимости.

Если вас интересует, как долго рассматривается заявка, то ознакомьтесь с этой статьей.

Этап 3. Подбор объекта кредитования.

В принципе, начать поиски подходящего объекта заемщик может и до момента обращения в банк, но это нецелесообразно. Эффективнее подбирать квартиру или дом с учетом суммы, которую кредитор может одобрить данному заемщику, чтобы потом не было разочарований.

Для подбора объекта недвижимости можно привлечь риелторов – так как обычно они знают все необходимые требования кредитно-финансовых организаций к недвижимости, и помогут быстро собрать необходимые для выхода на сделку документы продавцу.

После того, как один или несколько объектов подобраны, необходимо собрать перечень бумаг по нему и отправить их в банк для непосредственной оценки недвижимости. На сбор обычно предоставляется до 60 дней.

Этап 4. Оценка недвижимости.

Здесь кредитор проверяет объект недвижимости на предмет юридической чистоты, и его состояние. Если все в порядке – то клиент получает окончательное одобрение от банка и наступает этап непосредственного выхода на сделку.

Почему на данном этапе можно получить отказ:

  • жилье ветхое, находится в аварийном состоянии,
  • дому уже более 50 лет, вышел эксплуатационный срок здания,
  • если это частный дом, у него не должно быть деревянных перекрытий, стен, пола,
  • у квартиры не должно быть незаконной перепланировки,
  • если речь идет о вторичном рынке, из жилья должны быть выписаны все прошлые владельцы, особенно несовершеннолетние дети.

Проверка состояния объекта недвижимости состоит в следующем осмотре:

  • всех конструкций (стен, перекрытий и полов) на наличие трещин, плесени, подтеков и другого.
  • коммуникаций, приборов отопления и водоснабжения с целью выявления коррозии, протеканий.
  • окон и дверей на предмет их целостности и установленных дополнительных устройств.
  • электропроводки, выключателей и розеток.

После визуальной проверки банки рекомендуют произвести экспертную оценку стоимости жилья. Как правило, назначают специалиста, который это может сделать.

Данное действие необходимо, чтобы можно было установить реальную стоимость квартиры, исходя из ее местоположения, года постройки и состояния. Эксперт подсчитывает максимально возможную стоимость данного объекта.

Проведение процедуры исключает завышение стоимости жилья. Продавец может установить максимальную стоимость, которая указана в заключении.

Назначается дата подписания договора, и клиенту предоставляется перечень страховых компаний, где он должен будет застраховать приобретаемый объект. Рейтинг таких организаций представлен по этой ссылке.

Этап 5. Заключение сделки.

В день подписания договора между заемщиком и банком происходит и основная сделка. Заемщик подписывает договор, продавец с готовым пакетом документов приезжает в офис для заключения договора купли-продажи.

Как только кредитный договор подписан, подписывается и договор купли-продажи. Покупатель вносит аванс в банковскую ячейку, куда банк закладывает кредитные средства. Получить ключ от ячейки продавец сможет только после процедуры регистрации сделки в регистрационной палате.

Существует и второй вариант – когда продавцу деньги перечисляются на расчетный счет. После этого покупатель (заемщик) должен подать договор купли-продажи на регистрацию. Продавец передает покупателю ключи от квартиры.

Этап 6. Заключительный.

После того, как покупатель получает из регистрационной палаты документы о праве собственности с отметкой об обременении, сделка считается завершенной. Квартира перешла в собственность заемщика.

Закладная по ипотеке

Этот документ дополнительно составляется банком. Он удостоверяет право кредитно-финансовой организации на получение исполнения по денежному обязательству, которое обеспечено ипотекой. Как правило, кредиторы требуют заключения закладной еще до выдачи займа.

Данная бумага становится собственностью кредитора после приобретения квартиры заемщиком и регистрации сделки. И она будет находиться в финансовом учреждении до того момента, пока заемщик не выплатит задолженность полностью.

Страхование

Обязательной является страховка залогового имущества (приобретаемая недвижимость), причем подписать такой документ некоторые кредиторы требуют еще до подписания договора кредитования. Отказаться от данного вида страхования нельзя.

Заверение ипотеки нотариально

Большая часть банков настаивает на том, чтобы ипотечная сделка была оформлена у нотариуса. Хотя это является обязательным еще с 2005 года. Если не обращаться к нотариусу, то можно избежать дополнительных расходов на кредит и согласование со специалистом времени визита в отделение кредитора.

Но с другой стороны, может появиться ряд сложностей. В любом случае регистрирующие органы потребуют нотариально заверенные копии договора ипотеки. Тут может возникнуть следующая ситуация: не все кредиторы при заключении договоров их склеивают и заверяют подписями и печатями с обеих сторон.

Нотариус, в свою очередь, может отказаться заверять копию договора, заключенного в простой форме и не прошнурованного. То есть, придется приезжать в офис банка, чтобы поставить подпись и печать.

Важно! После отмены обязательства заверения у нотариуса сотрудники регистрирующих органов начали требовать эксплуатацию и поэтажный план квартиры, а также копии, которые были заверены в БТИ.

Таким образом, нотариальными услугами лучше воспользоваться. Это обойдется примерно в 1,5-2% от суммы ипотеки за оформление договора.

Что заемщик может делать с квартирой

Еще невыплаченная ипотека накладывает определенные ограничения на потребителя:

  • Без разрешения залогодателя, то есть, банка, нельзя сдавать жилье в аренду, так как по стандартным условиям она приобретается в личное пользование заявителем.
  • Нельзя производить перепланировку, если это не согласовано с кредитором.

Квартиру, которая еще находится в ипотеке, нельзя продавать, обменивать или передавать в залог до полного погашения задолженности. Однако, с банком можно и договориться, подробнее об этом говорим тут.

Нельзя и сознательно ухудшать состояние жилья, что снижает его рыночную стоимость. В этом случае банк имеет право требовать досрочно погасить кредит.

Для некоторых категорий заемщиков предусмотрены льготные ставки:

  • военная ипотека (начисление средств от государства на счет служащего для накопления на первоначальный взнос), подробнее о ней читайте по этой ссылке.
  • займы для молодых семей.
  • ипотека с материнским капиталом — поддержка семей с двумя и более детьми. Больше о внесении МК в ипотеку читайте по этой ссылке.

Особенности ипотечных банковских продуктов

  • Покупка квадратных метров на вторичном жилищном рынке.

Сегодня увеличилась вероятность столкнуться с мошенниками. К примеру, выбранная квартира может быть отчуждена, если уже находилась в залоге. Страхование титула может помочь уберечься от потери жилья, если сделка признана недействительной.

Готовая квартира должна соответствовать требованиям выбранной кредитно-финансовой организации. К примеру, не выйдет при помощи ипотеки купить жилье с неузаконенной перепланировкой.

К другим требованиям банка относятся: жилье должно быть ветхим или в аварийном состоянии, иметь деревянные перекрытия (для многоэтажных домов, удалены от города на расстоянии свыше 30-50 км.

  • Приобретение жилья в новостройке.

Покупка квартиры в строящемся доме связана с определенным риском, так как жилье в результате построено с некачественными стенами, полами, а также с плохим ремонтом и отделкой.

Кроме того, есть риск банкротства застройщика или заморозки стройки. Поэтому банки требуют наличия поручителей, чтобы избежать неликвидного имущества.

Стоит отметить, что на период строительства заемщик имеет право требования, а право собственности приобретает только после сдачи дома и признания его жилым.

  • Покупка комнаты или доли.

Приобретение такой недвижимости при помощи ипотеки возможно только тогда, если после выдачи займа вся площадь недвижимости будет принадлежать заемщику. Другими словами, должна выкупаться последняя доля в имуществе, которая в последующем будет полностью принадлежать покупателю

  • Получение дома и земельного участка.

Такие объекты недвижимости, как частный дом или таунхаус, считаются менее ликвидными, поэтому банки не так охотно выдают на них ссуды. Кроме того, ставки на такие программы куда выше, чем по обычным. О том, как купить собственный дом при помощи ипотеки, мы рассказываем в данной статье.

Подписание кредитного договора

Заключение ипотечной сделки происходит сразу после положительного решения. В кредитно-финансовой организации действует 2 схемы выдачи средств: после госрегистрации сделки и с применением банковской ячейки. Первый случай предполагает следующий алгоритм: продавец и покупатель в день заключения договоров (кредитного и обеспечительного) визируют сделку купли-продажи объекта недвижимости.

В этот же день заемщик передает собственнику квартиры первоначальный взнос наличными деньгами или путем перевода на счет, при этом должна составляться расписка о получении денег.

Дальше все бумаги по ипотеке передаются в орган Регистрации, а затем в течение 5 дней происходит смена собственника жилья. Свидетельство предъявляют банковскому сотруднику, после чего сумма кредита поступает на счет заемщика, а затем уже продавцу. Составляется вторая расписка, которая подтверждает получение заемных средств и окончательный расчет.

Если речь о случае с арендой ячейки, то деньги выдаются в день подписания документов. Средства закладываются в ячейку и находятся в ней до момента государственного заключения сделки в присутствии заемщика, продавца и кредитного инспектора. Хранилище вскрывается в том же составе присутствующих после предоставления свидетельства на квартиру. Далее деньги передаются, при этом опять же составляется расписка.

Чтобы сделка была зарегистрирована в государственном органе (Росреестре и др.), необходимо подать заявление от продавца и покупателей с указанием персональных данных. К этому документу прикладываются правоустанавливающие бумаги, копии паспортов участников сделки, а также чеки об уплате государственной пошлины.

Если продавец реализует недвижимость, которая является совместно нажитым имуществом, то понадобится согласие супруга/и на отчуждение. Заверяется нотариусом.

Таким образом, в прохождении сделки по купле-продаже недвижимости при помощи ипотеки нет ничего сложного, на любом из её этапов вы можете получить консультацию в том отделении банка, где вы обслуживаетесь. Обратите внимание, что у каждой компании могут быть свои особенности выдачи кредита, требования к заемщику или пакету бумаг, об этом нужно узнавать заранее у банковского работника

Если вы хотите узнать, как получить кредит без отказа? Тогда пройдите по этой ссылке. Если же у вас плохая кредитная история, и банки вам отказывают, то вам обязательно необходимо прочитать эту статью. Если же вы хотите просто оформить займ на выгодных условиях то нажмите сюда.
Если вы хотите оформить кредитную карту, тогда пройдите по этой ссылке. Другие записи на эту тему ищите здесь.