Как можно продать квартиру, купленную в ипотеку

Чтобы проверить свою кредитную историю всего за 5 минут, перейдите по этой ссылке
Каким образом можно продать квартиру, купленную в ипотеку

Квартира, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка. На ее реализацию наложены определенные ограничения. Закономерно возникает вопрос, можно ли продать такую недвижимость. Юридически — невозможно, поскольку сначала необходимо снять обременение. На практике это сводится к вопросу: где взять средства для досрочного погашения.

Оформление потребительского кредита

Самый простой способ — оформить потребительский кредит на остаток ипотеки. Это позволит досрочно погасить задолженность и вывести квартиру из-под обременения стандартным способом. Потребительский кредит можно оформить в том же банке или в другом. Самые выгодные программы рассматриваем здесь.

Как вариант — провести реструктуризацию кредита, в большинстве случаев этого добиться даже проще, чем оформить новый займ. О том, как ее оформить, читайте по данной ссылке.


При взятии кредита нужно учесть несколько моментов:

  • максимальная сумма обычного займа ограничена — обычно получается взять не более 1 млн. рублей, так что при слишком большом размере займа вариант не подойдет;
  • ставка по кредитам обычно значительно выше ставки по жилищному кредиту, а срок выдачи займа — меньше, следовательно, размер выплат резко вырастет — в 2-3 раза как минимум, нужно быть к этому готовым. Актуальные ставки обсуждаем в этом обзоре;
  • кредит при действующей ипотеке получить сложнее, так как при определении платежеспособности клиента банк вычитает из дохода заемщика текущие платы. Но можно увеличить свои шансы на одобрение, об этом подробнее здесь;
  • без залога и поручительства крупную сумму денег по кредиту получить сложно, а квартиру в качестве предмета залога предоставить не получится. По ссылке рассказываем, где взять ссуду без поручителей и обеспечения проще всего.

Таким образом, данный вариант реализуем при небольшом остатке задолженности и при наличии достаточного стабильного дохода заемщика. Если вас интересует дополнительный заработок, то ознакомьтесь с информацией из данной статьи.


Алгоритм таков:

  • заявитель обращается в банк с намерением произвести реструктуризацию либо для получения нового займа;
  • в случае одобрения клиент получает необходимую сумму и гасит текущую задолженность;
  • после получения справки о погашении долга необходимо обратиться в Регистрационную палату с представителем банка (либо с пакетом документов, заверенных банком) и снять обременение с жилья;
  • после получения на руки «чистого» свидетельства о праве заключить предварительный или основной договор купли-продажи;
  • остается только произвести саму сделку.

Заключить предварительный договор купли-продажи с передачей задатка можно и до снятия обременения с недвижимости, если покупатель готов рискнуть. Эти средства можно потратить среди прочего на досрочное погашение.

Вырученные за продажу средства также можно потратить на закрытие образовавшегося кредита — либо приобрести на них новое жилье. О досрочном погашении ипотеки рассказываем здесь.

Оформление новой ипотеки

Не всегда продавцы хотят связывать себя новыми кредитными обязательствами — да и не во всех случаях это возможно. Поэтому существует другой вариант — оформление ипотеки на покупателя.

Если в первом случае в принципе можно было обойтись минимальным участием банка, то в этом случае кредитная организация примет непременное участие в сделки. Речь идет о фактическом переоформлении на нового владельца квартиры. Самостоятельно продавец и приобретающий недвижимость такую сделку заключить не смогут.

Схема такая:

  1. Стороны совместно обращаются в банк и уточняют возможность проведения сделки.
  2. Покупатель доказывает свою платежеспособность. предоставляя стандартный пакет документов заемщика. Кроме того, он должен будет оплатить минимально установленный взнос — обычно 20% от стоимости жилья.
  3. Продавец, со своей стороны, обновляет в случае необходимости документы на недвижимость.
  4. В случае положительного решения на нового клиента оформляется еще один жилищный заем по всем правилам.
  5. Средства переводятся на счет продавца, одновременно с них удерживается сумма, необходимая на покрытие текущей задолженности. Продавцу выдается справка об отсутствии долгов по счету.
  6. Далее все стороны, в том числе представитель банка, подходят в Регпалату и сдают документы на государственную регистрацию права собственности. Речь идет о снятии обременения с недвижимости с одновременной продажей жилплощади и предоставлении ее банку в залог.

Если вся процедура прошла успешно, то покупатель остается с новой квартирой и ипотекой, продавец — с вырученными от продажи средствами за минусом текущей стоимости долга, а банк — с жильем, по-прежнему находящимся у него в залоге.

Досрочное погашение за счет интересующегося жилплощадью

Предыдущий вариант довольно сложен для исполнения, необходима готовность значительное время возиться с документами и «утрясанием» многочисленных вопросов.

Досрочное погашение за счет покупателя — довольно популярное, хотя и рискованное решение. Суть сводится к тому, что покупатель фактически оплачивает ипотеку продавца.

На практике процедура выглядит так:

  1. Заключается предварительный договор купли-продажи, по которому покупатель передает продавцу залог в размере, достаточном для погашения долга. Перед этим продавцу следует уточнить сумму, об этом подробнее по ссылке.
  2. Продавец обращается в банк для досрочного закрытия задолженности и снимает обременение с квартиры.
  3. После получения «чистого» свидетельства стороны заключают основной договор купли-продажи, по которому продавец получает остаток средств.
  4. Новый владелец регистрирует жилплощадь на себя и приступает к владению квартирой.

Где возьмет средства покупатель в данном случае значения не имеет. Чаще всего используются собственные и заемные средства, возможно оформление жилищного кредита под материнский капитал.

Для продавца этот способ самый предпочительный — минимум хождений по банкам, не остается и не возникает никакой задолженности, единственные расходы — на переоформление права собственности.

Для покупателя же существуют риски: например, если продавец откажется продавать апартаменты после того, как снимет с них обременение. Поэтому важно правильно составить предварительный договор купли-продажи, чтобы в случае неприятных последствий можно было через суд либо взыскать средства назад, либо потребовать принудительного заключения основного договора.

Если вы хотите узнать, как получить кредит без отказа? Тогда пройдите по этой ссылке. Если же у вас плохая кредитная история, и банки вам отказывают, то вам обязательно необходимо прочитать эту статью. Если же вы хотите просто оформить займ на выгодных условиях то нажмите сюда.
Если вы хотите оформить кредитную карту, тогда пройдите по этой ссылке. Другие записи на эту тему ищите здесь.