Если семья решила взять жилищный заем, то перед тем, как искать новую квартиру, следует определиться, на какую сумму следует ориентироваться. В этих случаях необходимо рассчитать ипотеку самостоятельно, чтобы знать хотя бы примерную сумму, какую могут одобрить банки. В противном случае, переоценив свои финансовые возможности, можно просто-напросто сорвать сделку.
Первоначальный взнос по ипотеке
Когда ипотечное кредитование только появилась на рынке, многие банки позволяли взять займы без предоставления первоначального взноса. В настоящее время в условиях кризиса и массового возникновения задолженности банки страхуют себя от риска. Взять жилищный займ без первоначального взноса практически невозможно. Подробнее об ипотеке без внесения собственных средств читайте здесь.
Актуальные предложения
| Банк | % и сумма | Заявка |
 Газпромбанк Ипотека |
7,5% До 60 млн. руб. |
Прямая заявка |
 Альфа Банк Ипотека |
5,99% До 45 млн. руб. |
Прямая заявка |
 Росбанк Быстрое решение |
6,39% до 25 млн. руб. |
Прямая заявка |
 Банк Открытие Большая сумма |
6,5% До 150 млн. руб. |
Прямая заявка |
 ЕКапуста А может лучше займ под 0%? |
до 30 000 руб 0% первый займ на 21 день |
Прямая заявка |
Более того – размеры взносов непрестанно растут. Если в 2014 году можно было найти предложения с 10%-процентным минимальным первым взносом, то к окончанию 2015 года минимум увеличился до 20% от стоимости квартир. В Сбербанке можно получить ипотеку с первым взносом в 15%, ознакомиться с программами этого кредитора можно по ссылке.
На практике это означает, что если, к примеру, квартира стоит 4 млн. рублей, то заемщик должен иметь на руках не менее 800 тыс. Считается, что если покупателю удалось скопить такую сумму, то он является финансово подкованным и сможет с большей вероятностью оплачивать задолженность без затруднений.
Многие банки позволяют рассчитываться материнским капиталом в качестве первоначального взноса. В 2015 году размер субсидии составляет 453 026 руб. значит, если у семьи больше нет никаких сбережений, то максимум, на который она сможет рассчитывать – 2 265 000 рублей вне зависимости от дохода.
Чтобы купить более дорогую квартиру, придется увеличить размер первоначального взноса. Больше об использовании семейного капитала при оформлении жилищного займа читайте в этой статье.
Как рассчитать ежемесячный платеж
Максимальный размер кредита зависит и от суммы ежемесячной оплаты. По умолчанию, заемщик не может тратить на выплату кредита более 40% от своего чистого дохода. По этой ссылке говорим о размере зарплаты, достаточной для взятия ипотеки.
Под чистым доходом подразумевается все денежные поступления за минусом расходов. К типичным расходам, учитываемыми банками, относятся:
- Оплата квартплаты. Минимальные значения в каждом регионе свои, обычно это около 5-10 тыс.
- Содержание иждивенцев. Из дохода заемщика вычитается минимальный прожиточный минимум на каждого ребенка до 18 лет. Его размер колеблется от 6900 до 10500 рублей в зависимости от региона.
- Оплата других кредитов.
- Выплаты по алиментам, в соответствии с судебными приговорами и т.д.
Таким образом, реальная сумма дохода, от которой отталкивается банк, всегда будет меньше заявленной суммы в различных справках. Поэтому важно принести в банк как можно больше документальных подтверждений наличия дополнительных доходов. Это:
- зарплата;
- пенсии и стипендии;
- социальные выплаты;
- алименты;
- доходы от подработки или фриланса;
- доходы от инвестиций;
- доходы от сдачи имущества в аренду и т.д.
К примеру, московская семья с двумя детьми имеет совокупный доход в 250 тысяч рублей, включая зарплату, подработки, доход от сдачи автомобиля в аренду. Расходы: коммунальные – 20 тыс., затраты на детей – 2 * 10,5 тыс. (прожиточный минимум), выплата автокредита – 10 тысяч, итого: 51 тыс.
Следовательно, максимальный размер ипотеки составляет: 0,4 * (250000 – 51000) = 79 600 рублей (доходы минус расходы, результат умножается на 40% – максимально допустимый расход). Каждая семья может произвести аналогичный расчет в соответствии со своим финансовым положением. Желательно рассчитывать ипотеку еще перед обращением в банк. Об этом подробнее говорим здесь.
| Ставка % в год: | |
| Срок (мес.): | |
| Сумма кредита: | |
| Ежемесячный платеж: | |
| Всего заплатите: | |
| Переплата по кредиту | |
 | |
Воспользоваться нашим расширенным калькулятором с возможностью построения графика платежей и расчета досрочного погашения вы можете на этой странице.
Как рассчитать максимальную сумму ипотеки
Для расчета максимальной суммы, которую даст банк для покупки жилья, следует использовать следующую формулу: (ежемесячная сумма платежей * количество месяцев) / (1 + процентная ставка / 100 * количество месяцев / 12).
В приведенном примере семья может максимально заплатить 79 600 р. Она решила взять ипотеку со следующими параметрами:
- срок – 20 лет (то есть 240 месяцев);
- годовая ставка – 12,5%;
- первоначальный взнос – 20%.
Следовательно, максимальная сумма жилищного займа, на которую заемщики могут рассчитывать (в расчет уже включены проценты):
(79600 * 240) / (1 + 12,5 / 100 * 240 / 12) = 5 458 285
То есть семья может позволить себе квартиру стоимостью почти 5,5 млн. Однако в качестве первоначально взноса им придется внести не менее 1,1 млн. рублей. Следовательно, реальный размер кредита ограничен возможностью оплатить этот самый взнос.
Предположим, что семья использует материнский капитал для покрытия части взноса. Значит, собственных средств им нужно вложить не менее 647 тысяч.
Расчеты при дифференцированном способе
Все вышеприведенные расчеты верны при аннуитетном способе погашения задолженности, т.е. когда заемщик ежемесячно выплачивает фиксированную сумму. При другом подходе – дифференцированном – размер платежей постепенно уменьшается. Самая первая выплата будет довольно внушительной, а все последующие будут равномерно уменьшатся.
Формула для расчета максимальной суммы ипотеки и вычисления допустимой суммы ежемесячной платы довольно сложна для самостоятельного подсчета, поэтому лучше воспользоваться онлайн калькуляторами, например, на официальном сайте Сбербанка.
В целом дифференцированный способ погашения используется редко, несмотря на его преимущества:
- более высокий максимально допустимый размер кредита (в приведенном примере можно получить на 500 тысяч больше);
- меньшая переплата (в приведенном примере размер переплаты меньше почти на 1,5 миллиона рублей).
Однако большие первоначальные взносы не всегда под силу заемщикам, да общие условия кредитования не очень выгодны банкам.
Как рассчитать платежи с условием досрочного погашения
При досрочном погашении уменьшается сумма основного долга, а вместе с ней – и общие проценты. Если нужно самостоятельно рассчитать, на сколько уменьшится ежемесячный платеж при досрочно погашении, необходимо:
- посмотреть по текущему графику размер основного долга;
- вычесть из него предполагаемую сумму досрочного погашения;
- подставить полученный результат в стандартную формулу для вычисления аннуитетного платежа.
Полученный результат и будет новой суммой оплаты.
Стандартная формула выглядит так: платеж = тело кредита * (процентная ставка /12 * (1 + процентная ставка) ^ количество месяцев) / (1 + процентная ставка / 12) ^ количество месяцев – 1).
В приведенном примере семья, взявшая ипотеку на 5,5 млн. на 20 лет под 12,5% годовых решила погасить досрочно на 12-й месяц выплаты. До этого сумма платежа составляла 62 500 р. После досрочного погашения в 200 тысяч – 60 200 руб. Таким образом, семья сэкономит в месяц 1200, а размер переплаты сократится с 9 485 000 до 9 160 200 руб. Мини-инструкция по досрочному погашению ипотечного заема представлена в этой статье.
Рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке в Сбербанке
Для того, чтобы сделать расчет по ипотеке в конкретном банке, лучше всего использовать именно его онлайн-калькулятор на его официальном сайте sberbank.ru/ru/person/credits/home. Дело в том, что все банковские организации используют очень индивидуальные методики расчета, которые могут незначительно изменять результаты подсчета.
В чем преимущество использования калькулятора от Сбербанка:
- можно сразу делать расчет по нужной вам программе – первичное жилье, вторичное, ипотека с господдержкой и т.д.,
- вы указываете стоимость недвижимости, первый взнос и желаемый срок кредитования, а система автоматически подсказывает вам изменения в цифрах при использовании тех или иных параметров,
- можно сразу узнать, как снизить ставку, например, при подключении страхования, или участии в зарплатном проекте банка.
Возможно, эти статьи также будут вам интересны:
Иными словами, вы сразу делаете максимально приближенный к реальности подсчет, с учетом вашей категории заемщика и интересующей вас программы. При этом, если полученные цифры вас устроили, вы можете сразу же подать онлайн-заявку на оформление жилищного кредита.
Стоит отметить, что результаты все равно будут очень приблизительными, т.к. калькулятор не учитывает платежи по страховке, а они тоже очень часто включаются в стоимость кредита. Поэтому за наиболее точными цифрами нужно обращаться в отделение
Для большинства оформление единственный выход обзавестись собственным жильем. Очень проблематично сейчас стать собственником жилья без помощи банка. В следующем году собираюсь покупать квартиру и хочу оформить ипотеку. И возник вопрос: не являюсь сторонником кредитов и никогда их раньше не брала. Будет ли этот фактор плюсом или минусом для финансовой организации?
Думаю, что в вашем случае финансовую организацию будет интересовать только ваша заработная плата за месяц, по которой, собственно говоря, и будет вас оценивать финансовая организация. От размера вашей зарплаты зависит максимальная сумма, которую вам могут одобрить. Возможно, что наличие поручителя, конечно, как-то улучшит ваше положение, но не слишком сильно.
Это называется отсутствие кредитной истории. По понятным причинам это значительно лучше , чем КИ с просрочками, то есть кредитная организация будет чувствовать себя спокойнее, если будет знать, что Вы добросовестный плательщик во-первых, и умеете рассчитывать свои финансы, во-вторых. Так что для получения ипотеки это скорее минус, чем преимущество
Почему во всех статьях про ипотечное кредитование не говорится о том, как банки обманывают, выставляя вам процентную ставку по ипотеке? Если делать расчеты с помощью приведенной выше формулы (а это правильно), то реальная процентная ставка при подборе параметра окажется выше номинальной. Так что не столь важно уметь рассчитывать платеж по ипотеке, сколько рассчитать эту разницу между реальными и номинальными ставками.
Лично для меня – это сплошная головная боль, так как я практически ничего в этом не понимаю. Здесь хотя бы нормальным человеческим языком описывается процедура и представлена формула, но у меня такой вопрос: а в моем городе я могу нанять человека, который для меня все рассчитает (в том числе выберет место оформления)?
Марина, да, для этих целей существуют профессиональные посредники. В их качестве могут выступать работники брокерских фирм или риэлторских компаний
Здравствуйте собрался брать я ипотеку. Так как устал мотататься уже по сьемным квартирам. Походил по банковским организациям выбрал где брать. Хотел сам рассчитать платежи нашел специальный калькулятор рассчитал. Результат меня впринципе устроил. Пришел оформлять документы и не понял почему ежемесячный платеж мне насчитали больше чем должен быть на самом деле. Может есть какие то тонкости?
В том то и дело, что во всех этих расчетах и в использовании любого онлайн-калькулятора необходимо сделать акцент на то, что все цифры примерные. Отсюда и получается, рассчитываешь на одно, а при обращении в кредитные организации сталкиваешься совершенно с другими суммами. К этому надо быть готовым. Взять хотя бы тот факт, что исходя из требований к заемщику и условия предоставления ссуды меняются.
Сергей, все верно – онлайн-калькуляторы не предусматривают такую часть расходов, как страхование недвижимости, а оно является обязательным, и включается в сумму платежа
К сожаления люди не склонны утруждать себя расчётами и построением планов. Гораздо проще обратится в первую попавшуюся кредитную организацию , согласится на все их требования не читая договора. А уже потом вдумчиво изучать гражданский кодекс , учится писать всевозможные жалобы , просить отсрочки уплаты долга и т. д. По моему большинству не хватает острых ощущений в жизни.
Купить квартиру за наличку для меня проблема, да и для многих!Ипотека самый проверенный вариант!Конечно это не несколько лет, а что делать? вот планирую брать летом ипотеку. А в статье указаны полезные расчеты, которые мне помогут правильно рассчитать для себя выгоду!
Еще полезно почитать эту статью https://kreditorpro.ru/kakim-obrazom-mozhno-umenshit-protsent-po-ipoteke/ Здесь рассказывают о том, как после получения кредита на жилье уменьшить свои затраты.