Как рассчитать максимальный размер и платеж по ипотеке

Чтобы проверить свою кредитную историю всего за 5 минут, перейдите по этой ссылке
Как самостоятельно рассчитать максимальный размер и платеж по ипотеке

Если семья решила взять жилищный заем, то перед тем, как искать новую квартиру, следует определиться, на какую сумму следует ориентироваться. В этих случаях необходимо рассчитать ипотеку самостоятельно, чтобы знать хотя бы примерную сумму, какую могут одобрить банки. В противном случае, переоценив свои финансовые возможности, можно просто-напросто сорвать сделку.

Первоначальный взнос по ипотеке

Когда ипотечное кредитование только появилась на рынке, многие банки позволяли взять займы без предоставления первоначального взноса. В настоящее время в условиях кризиса и массового возникновения задолженности банки страхуют себя от риска. Взять жилищный займ без первоначального взноса практически невозможно. Более того — размеры взносов непрестанно растут. Если в 2014 году можно было найти предложения с 10%-процентным минимальным первым взносом, то к окончанию 2015 года минимум увеличился до 20% от стоимости квартир.

На практике это означает, что если, к примеру, квартира стоит 4 млн. рублей, то заемщик должен иметь на руках не менее 800 тыс. Считается, что если покупателю удалось скопить такую сумму, то он является финансово подкованным и сможет с большей вероятностью оплачивать задолженность без затруднений.

Многие банки позволяют рассчитываться материнским капиталом в качестве первоначального взноса. В 2015 году размер субсидии составляет 453 026 руб. значит, если у семьи больше нет никаких сбережений, то максимум, на который она сможет рассчитывать — 2 265 000 рублей вне зависимости от дохода. Чтобы купить более дорогую квартиру, придется увеличить размер первоначального взноса.

Как рассчитать ежемесячный платеж

Максимальный размер кредита зависит и от суммы ежемесячной оплаты. По умолчанию, заемщик не может тратить на выплату кредита более 40% от своего чистого дохода. Под чистым доходом подразумевается все денежные поступления за минусом расходов. К типичным расходам, учитываемыми банками, относятся:

  • Оплата квартплаты. Минимальные значения в каждом регионе свои, обычно это около 5-10 тыс.



  • Содержание иждивенцев. Из дохода заемщика вычитается минимальный прожиточный минимум на каждого ребенка до 18 лет. Его размер колеблется от 6900 до 10500 рублей в зависимости от региона.
  • Оплата других кредитов.
  • Выплаты по алиментам, в соответствии с судебными приговорами и т.д.

Таким образом, реальная сумма дохода, от которой отталкивается банк, всегда будет меньше заявленной суммы в различных справках. Поэтому важно принести в банк как можно больше документальных подтверждений наличия дополнительных доходов. Это:

  • зарплата;
  • пенсии и стипендии;
  • социальные выплаты;
  • алименты;
  • доходы от подработки или фриланса;
  • доходы от инвестиций;
  • доходы от сдачи имущества в аренду и т.д.

К примеру, московская семья с двумя детьми имеет совокупный доход в 250 тысяч рублей, включая зарплату, подработки, доход от сдачи автомобиля в аренду. Расходы: коммунальные — 20 тыс., затраты на детей — 2 * 10,5 тыс. (прожиточный минимум), выплата автокредита — 10 тысяч, итого: 51 тыс. Следовательно, максимальный размер ипотеки составляет: 0,4 * (250000 — 51000) = 79 600 рублей (доходы минус расходы, результат умножается на 40% — максимально допустимый расход).

Каждая семья может произвести аналогичный расчет в соответствии со своим финансовым положением.

Как рассчитать максимальную сумму ипотеки

Для расчета максимальной суммы, которую даст банк для покупки жилья, следует использовать следующую формулу:

(ежемесячная сумма платежей * количество месяцев) / (1 + процентная ставка / 100 * количество месяцев / 12).

В приведенном примере семья может максимально заплатить 79 600 р. Она решила взять ипотеку со следующими параметрами:

  • срок — 20 лет (то есть 240 месяцев);
  • годовая ставка — 12,5%;
  • первоначальный взнос — 20%.

Следовательно, максимальная сумма жилищного займа, на которую заемщики могут рассчитывать (в расчет уже включены проценты):

(79600 * 240) / (1 + 12,5 / 100 * 240 / 12) = 5 458 285

То есть семья может позволить себе квартиру стоимостью почти 5,5 млн. Однако в качестве первоначально взноса им придется внести не менее 1,1 млн. рублей. Следовательно, реальный размер кредита ограничен возможностью оплатить этот самый взнос. Предположим, что семья использует материнский капитал для покрытия части взноса. Значит, собственных средств им нужно вложить не менее 647 тысяч.

Расчеты при дифференцированном способе

Все вышеприведенные расчеты верны при аннуитетном способе погашения задолженности, т.е. когда заемщик ежемесячно выплачивает фиксированную сумму.

При другом подходе — дифференцированном — размер платежей постепенно уменьшается. Самая первая выплата будет довольно внушительной, а все последующие будут равномерно уменьшатся.

Формула для расчета максимальной суммы ипотеки и вычисления допустимой суммы ежемесячной платы довольно сложна для самостоятельного подсчета, поэтому лучше воспользоваться онлайн калькуляторами, например, на официальном сайте Сбербанка. В целом дифференцированный способ погашения используется редко, несмотря на его преимущества:

  • более высокий максимально допустимый размер кредита (в приведенном примере можно получить на 500 тысяч больше);
  • меньшая переплата (в приведенном примере размер переплаты меньше почти на 1,5 миллиона рублей).

Однако большие первоначальные взносы не всегда под силу заемщикам, да общие условия кредитования не очень выгодны банкам.

Как рассчитать платежи с условием досрочного погашения

При досрочном погашении уменьшается сумма основного долга, а вместе с ней — и общие проценты. Если нужно самостоятельно рассчитать, на сколько уменьшится ежемесячный платеж при досрочно погашении, необходимо:

  • посмотреть по текущему графику размер основного долга;
  • вычесть из него предполагаемую сумму досрочного погашения;
  • подставить полученный результат в стандартную формулу для вычисления аннуитетного платежа.

Полученный результат и будет новой суммой оплаты.

Стандартная формула выглядит так:

платеж = тело кредита * (процентная ставка /12 * (1 + процентная ставка) ^ количество месяцев) / (1 + процентная ставка / 12) ^ количество месяцев — 1).

В приведенном примере семья, взявшая ипотеку на 5,5 млн. на 20 лет под 12,5% годовых решила погасить досрочно на 12-й месяц выплаты. До этого сумма платежа составляла 62 500 р. После досрочного погашения в 200 тысяч — 60 200 руб. Таким образом, семья сэкономит в месяц 1200, а размер переплаты сократится с 9 485 000 до 9 160 200 руб.


Если вы хотите узнать, как получить кредит без отказа? Тогда пройдите по этой ссылке. Если же у вас плохая кредитная история, и банки вам отказывают, то вам обязательно необходимо прочитать эту статью. Если же вы хотите просто оформить займ на выгодных условиях то нажмите сюда. Другие записи на эту тему ищите здесь.